房地产行业是涉税最多的行业，跟着地价胁制高潮、销售价钱受严格监管，行业合座利润率下行，税费资本越来越受到开发商的深爱。对于房地产行业的财务和投资东说念主员，税务学问是必备学问之一。让咱们开启税务学问学习征途吧！

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房地产行业波及税费的主要有12种（10税2费），具体包括：

契税、耕地占用税、城镇地皮使用税、印花税、升值税、附加税费（城市感触建筑税、训诲费附加、场合训诲附加）、地皮升值税、企业所得税、个东说念主所得税及房产税。一般的房地产神情，从拿地到最终销售完成或执有运营，通盘进程中，主要波及以下五个阶段，各阶段波及税费略有不同，具体如下：

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接下来会详备分析这12种税费，以匡助大家对房地产行业的税费有更全面和明晰的领会。这篇著作先先容契税、耕地占用税、城镇地皮使用税、印花税。升值税、地皮升值税和企业所得税是房地产开发企业税负最高的三大税种，将不才一篇著作会详备分析。

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一、契税

1.界说契税是指不动产(地皮、房屋)产权发生转动变动时，就当事东说念主所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受东说念主)征收的一次性税收。即地皮、房屋产权未发生转动的，不征收契税。2.纳税东说念主在中华东说念主民共和国境内转动地皮、房屋权属，承受的单元和个东说念主为契税的纳税东说念主。3.纳税领域契税的纳税领域包括以下五项内容：（1）国有地皮使用权出让；（2）地皮使用权转让；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。4.税率（一次性缴纳）契税聘用比例税率，并实行3%-5%的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市东说念主民政府在礼貌的幅度内按照该地区的实质情况确定，并报财政部和国度税务总局备案。5.计税依据契税的计税依据为不动产的价钱。不同方法获得的地皮使用权，其契税计税依据应区分不哀怜况处理。（1）以条约方法出让的，其契税计税价钱为成交价钱。成交价钱包括地皮出让金、地皮赔偿费、安置补助费、地上附着物和青苗赔偿费、拆迁赔偿费、征地经管费、市政建筑配套费等承受者应支付的货币、什物、无形钞票过火他经济利益。莫得成交价钱或者成交价钱昭着偏低的，征收机关可按照评估价钱或地皮基准地价确定。【注】：三旧更正神情允许条约出让，条约出让的成交价钱包括承受者应支付的货币、什物等经济利益，因此，除了地皮出让金要缴纳契税，拆迁赔偿费以及还迁物业视同销售金额，均要缴纳契税。（2）以竞价方法出让的，其契税计税价钱为竞价的成交价钱。成交价钱包括地皮出让金、市政建筑配套费以及各式赔偿用度。【注】：城市基础设施配套费是否作为契税缴纳依据，各地在执行进程中口径不一。一般而言，城市基础设施配套费若在《地皮出让合同》明确列明具体价钱时，可作为契税缴纳依据；若《地皮出让合同》只列明了地皮成交价款，并未列明城市基础设施配套费，则不应行动为契税缴纳依据。因此，在实务进程中，须充分与主宰税务机关进行疏导说明，进行合同要求瞎想。（3）先以划拨方法获得地皮使用权，后经批准改为出让方法获得该地皮使用权的，其计税依据为应补缴的地皮出让金和其他出让用度。其他出让用度包括地皮经管费、地皮登记费等。

6.推断公式

应纳税额=计税依据×适用税率7.推断示例Z市的契税税率为3%，国有地皮使用权出让的成交价钱为100,000万元，则契税=100,000万元×3%=3,000万元。8.征收经管纳税义务发生时刻为纳税东说念主签订地皮、房屋权属转动合同确今日，或者纳税东说念主获得其他具有地皮、房屋权属转动合同性质把柄确今日。

纳税东说念主应当自纳税义务发生之日起10日内，向地皮、房屋所在地的税收征收机关办理纳税讲演，并在税收征收机关果断的期限内缴纳税款。

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二、耕地占用税

1.界说耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建筑的单元和个东说念主征收的税。即不波及占用耕地的神情不征收耕地占用税。2.纳税东说念主在境内占用耕地建房或者从事其他非农业建筑的单元和个东说念主。3.纳税领域耕地占用税的纳税领域包括纳税东说念主为建房或从事其他非农业建筑而占用的国度整个和集体整个的耕地。4.税率（一次性缴纳）耕地占用税聘用地区离别定额税率，定额税率以县为单元，按各地区东说念主均占有耕大地积的若干和经济发展情况，礼貌高下不同的耕地占用税适用税率，税率区间为每往往米5元-50元。5.计税依据耕地占用税以纳税东说念主占用耕地的面积为计税依据，以往往米为计量单元。6.推断公式应纳税额=实质占用耕大地积（往往米）×适用定额税率7.推断示例Z地区的耕地占用税税额为20元/往往米,A地产开发企业占用耕地为10万往往米，则耕地占用税=20元/往往米×10万往往米=200万元。8.征收经管（1）耕地占用税由场合税务机关崇敬征收。地皮经管部门在示知单元或者个东说念主理理占用耕地手续时，应当同期示知耕地所在地同级场合税务机关；（2）经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时刻为纳税东说念主收到国土资源经管部门办理占用农用地手续示知确今日；在办理占用耕地手续时一次性征收；（3）未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时刻为纳税东说念主实质占用耕地确今日，在这种情形下，企业须稳重滞纳金；（4）纳税东说念主改动原占地用途、不再属于减免税情形的，耕地占用税纳税义务发生时刻为改动用途确今日。

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三、城镇地皮使用税

1.界说城镇地皮使用税是指国度在城市、县城、建制镇、工矿区领域内，对使用地皮的单元和个东说念主，以其实质占用的地皮面积为计税依据，按照礼貌的税额推断征收的一种税。只须占用和使用地皮就要缴纳城镇地皮使用税。2.纳税东说念主（1）领有地皮使用权的单元和个东说念主是纳税东说念主；（2）领有地皮使用权的单元和个东说念主不在地皮所在地的，其地皮的实质使用东说念主和代管东说念主为纳税东说念主；（3）地皮使用权未确定的或权属纠纷未治理的，其实质使用东说念主为纳税东说念主；（4）地皮使用权共有的，共有各方齐是纳税东说念主，由共有各方分别纳税。3.纳税领域城市、县城、建制镇和工矿区的国度整个、集体整个的地皮。4.税率城镇地皮使用税适用地区幅度离别定额税率，即聘用有幅度的离别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别礼貌每往往米城镇地皮使用税年应纳税额。城镇地皮使用税每往往米年税额尺度具体礼貌如下：（1）大城市1.5元-30元;（2）中等城市1.2元-24元;（3）小城市0.9元-18元;（4）县城、建制镇、工矿区0.6元-12元。5.计税依据城镇地皮使用税以实质占用的地皮面积为计税依据。6.推断公式应纳税额=地皮的实质占用面积×适用单元税额7.推断示例Z市的城镇地皮使用税为6元/往往米，某地产开发企业占用地皮面积为10万往往米，则城镇地皮使用税=6元/往往米×10万往往米=60万元。【注】：（1）房地产开发企业城镇地皮使用税纳税义务适度时刻为商品房出售两边签订销售合同收效确当月末，按房屋销售相应比例核减应税地皮面积。（2）城镇地皮使用税按年推断，于每年5月和11月分两次缴纳，每次纳税期限为一个月。（3）在《地皮出让合同》中务必商定委用地皮的时刻，不然就会从签订合同日次月起缴纳城镇地皮使用税；（4）实务中未签订合同，开发商先占有地皮进行前期开发，是具有节税效率的作念法；（5）地下建筑物获得地下地皮使用权证的，按照地下地皮使用权证地皮面积推断缴纳地皮使用税；未获得地皮使用权证或地皮使用权证上未表明地皮面积的，按地下建筑垂直投影面积推断应纳税款。

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四、印花税

1.界说印花税是对经济行为和经济来去中签订、聘用具有法律遵循的把柄的行动所征收的一种税。2.纳税东说念主在中华东说念主民共和国境内书立、聘用《中华东说念主民共和国印花税暂行条例》所列举把柄的单元和个东说念主，具体包括：（1）立合同东说念主；（2）立据东说念主；（3）立账簿东说念主；（4）聘用东说念主；（5）使用东说念主。3.纳税领域现行印花税只对印花税条例列举的把柄纳税，具体包括以下五类：（1）购销、加工承揽、建筑工程勘查瞎想、建筑工程承包、财产租借、货品输送、仓储援救、借款、财产保障、本事合同或者具有合同性质的把柄；（2）产权转动书据（是在产权的买卖、交换、经受、赠与、分割等产权主体变更进程中，由产权出让东说念主与受让东说念主之间所签订的民事法律告示）；（3）营业账簿；（4）房屋产权证、工商营业牌照、商标注册证、专利证、地皮使用证、许可证照；（5）经财政部确定纳税的其它把柄。【注】：由于现行印花税只对印花税条例列举的把柄纳税，因此不在上述列举限制的把柄毋庸缴纳印花税。4.税率（一次性缴纳）印花税的税率聘用比例税率和定额税率2种面孔，比例税率适用税率为0.3‰、0.5‰、1‰，定额税率适用税率为5元/件。一般而言，房地产开发企业从企业成立到最终销售完成或执有运营，通盘进程中，主要以下五个阶段波及缴纳印花税：（1）企业成立阶段企业需设置管帐账簿，需要按照税法礼貌贴花。根据现在最新的印花税礼貌，自2018年5月1日起，对按0.5‰税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花5元的其他账簿免征印花税。（2）企业拿地阶段须签订地皮使用权出让或转让合同，税率为0.5‰。（3）企业开发建筑阶段需要签订种种合同，如建筑装配工程承包合同、货品输送合同、建筑工程勘探瞎想合同等，不同合同对应的印花税税率不同。【注】：根据《中华东说念主民共和国印花税暂行条例》的礼貌，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”。若是购销合同中惟有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；若是购销合同中既有不含税金额又有升值税金额，且分别纪录的，以不含税金额作为印花税的计税依据；若是购销合同所载金额中包含升值税金额，但未分别纪录的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。因此，合同中签订的不含税价钱不错少缴纳税款部分的印花税。（4）销售阶段须签订商品房销售合同，税率为0.5‰。（5）执有运营阶段须签订房屋租借合同，税率为1‰。印花税税目税率

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5.计税依据印花税以应纳税把柄所纪录的金额、用度、收入额和把柄的件数为计税依据，按照适用税率或者税额尺度推断应纳税额。6.推断公式应纳税额=应纳税把柄纪录的金额（用度、收入额）×适用税率（0.3‰、0.5‰、1‰）应纳数额=应纳税把柄的件数×适用税额尺度（5元/件）7.推断示例Z市的某房地产开发企业以100,000万元的价钱获得某地块，则印花税=100,000万元×0.5‰=50万元。上头已经全面先容了契税、耕地占用税、城镇地皮使用税、印花税。

接下来主要先容房地产行业最进军的税种之一——升值税，以及附加税费。

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一、升值税

1.界说

升值税是以商品（含应税劳务）在流转进程中产生的升值额作为计税依据而征收的一种流转税。

升值税实行价外税，由亏损者包袱，有升值才纳税没升值不纳税。

2.纳税东说念主

在中华东说念主民共和国境内销售货品或者加工、修理修配劳务，销售劳动、无形钞票、不动产以及洋货品的单元和个东说念主，为升值税的纳税东说念主。

3.纳税领域

（1）一般领域

在中华东说念主民共和国境内销售货品或者加工、修理修配劳务，销售劳动、无形钞票、不动产以及洋货品。

（2）特别行动

房地产开发商对被拆迁方的什物赔偿，应当视同销售，照章缴纳升值税。

根据《营业税改征升值税试点实施方针》（财税【2016】36号）第十四条第二款“下列情形视同销售劳动、无形钞票或者不动产：……

（二）单元或者个东说念主向其他单元或者个东说念主无偿转让无形钞票或者不动产，但用于公益劳动或者以社会公众为对象的以外。……”

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4.税率及征收率

（1）税率

现时，升值税一般纳税东说念主适用的税率有：13%、9%、6%、0%等。

升值税税率

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（2）征收率

升值税一般纳税东说念主聘用浮浅征收方针和小规模纳税东说念主发生应税行动时适用征收率。

升值税征收率

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【注】：（1）一般纳税东说念主发生财政部和国度税务总局礼貌的特定应税行动，不错弃取适用浮浅计税步履计税，但依然弃取，36个月内不得变更；

（2）适用浮浅计税步履，不得抵扣进项税额；

（3）纳税东说念主弃取浮浅征收方针推断缴纳升值税的需要到主宰税务机关办理备案。5.计税依据

以商品（含应税劳务）在流转进程中产生的升值额作为计税依据。

6.推断公式

（1）一般纳税东说念主

①适用一般计税步履

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=（当期全部价款和价外用度-当期允许扣除的地皮价款）÷（1+税率）×税率-当期进项税额

②适用浮浅计税步履

浮浅计税步履的应纳税额，是指按照销售额和升值税征收率推断的升值税额，不得抵扣进项税额。

应纳税额=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷（1+征收率）×征收率

（2）小规模纳税东说念主

应纳税额=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷（1+征收率）×征收率

7.预征经管

根据财税[2016]36号附件2《营业税改征升值税试点关系事项的礼貌》第一条第八款的礼貌：“房地产开发企业选择预收款方法销售所开发的房地产神情，在收到预收款时按照3%的预征率预缴升值税。”

按照计税步履的弃取，对获得预收款按照如下公式推断：

（1）适用一般计税步履

预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%

（2）适用浮浅计税步履

预缴税款=预收款÷(1+征收率)×3%

聘用一般计税步履推断预缴收入时，适用税率为9%；聘用浮浅计税步履推断时，征收率为5%。

8.纳税义务发生时刻

（1）一般当月（当季度）收到预收款时预缴升值税，但通常在实操的税务讲演责任中，当月的预售房款通常会在次月进行税金讲演。

（2）待开取发票或产权发生转动时（一般委用时），再清缴应纳税款，并扣除已预缴的升值税款。

（3）若是发现应缴升值税总数小于预缴的升值税额度，此时清缴额度为0。

9.推断才能

（1）判断神情公司是小规模纳税东说念主如故一般纳税东说念主

小规模纳税东说念主年应税销售额≤500万元，年应税销售额跨越500万元就属于一般纳税东说念主，因此，房地产企业基本齐是一般纳税东说念主。

（2）判断是新神情如故老神情

房地产老神情包括以下两种情况：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日历在2016年4月30日前的房地产神情；②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日历或者未获得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日历在2016年4月30日前的建筑工程神情。

“新老神情”其实是对营改增前后神情类型进行分手，以2016年5月1日作为分界点，2016年5月1日之前的是老神情，之后的是新神情。

（3）弃取计税步履，推断升值税

老神情不错弃取用浮浅计税步履(往日营业税的算法)，也不错弃取用一般计税步履（营改增以后的算法），新神情只可用一般计税步履。

房地产开发神情适用一般计税步履计税的，按照9%的适用税率推断；适用浮浅计税步履计税的，按照5%的征收率推断。

1）浮浅计税步履

升值税=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷1.05×0.05 

2）一般计税步履

①推断当期全部价款和价外用度

升值税的销售额为纳税东说念主销售货品或提供应税劳务向购买方获得的全部价款和价外用度。

价外用度是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(脱期付款利息)、包装费、包装物房钱、储备费、优质费、输送装卸费、代收款项、代垫款项以过火他性质的价外用度。

房地产开发商对被拆迁方的什物赔偿，应当视同销售，视同销售的应税收入按照视同销售的联系礼貌。

房地产开发商对被拆迁方的什物赔偿，应当视同销售，销售额按《营业税改征升值税试点实施方针》（财税【2016】36号）第四十四条礼貌确定：

“纳税东说念主发生应税行动价钱昭着偏低或者偏高且不具有合理生意方针的，或者发生本方针第十四条所列行动而无销售额的，主宰税务机关有权按照下列功令确定销售额：（一）按照纳税东说念主最近时期销售同类劳动、无形钞票或者不动产的平均价钱确定。（二）按照其他纳税东说念主最近时期销售同类劳动、无形钞票或者不动产的平均价钱确定。（三）按照构成计税价钱确定。构成计税价钱的公式为：构成计税价钱=资本×（1+资本利润率）。资本利润率由国度税务总局确定。”

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②推断当期允许扣除的地皮价款

当期允许扣除的地皮价款=（当期销售房地产神情建筑面积÷房地产神情可供销售建筑面积）×支付的地皮价款

也即是把地皮价款按照可售面积分管到当期

按照升值税凭票抵扣的原则，地皮出让金并无升值税专票，莫得相应的进项税不错抵扣，可是地皮出让金在房地产开发资本中所占比重相等大，是以在财税2016年36号文中对此作念了专项礼貌，允许地皮出让金在推断销项税时进行扣除。

允许扣除的地皮价款包括大约提供省级财政单据的地皮价款和大约提供显露材料的拆迁赔偿用度。

《暂行方针》中礼貌推断销售额时从全部价款和价外用度中扣除地皮价款，应该当获得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政单据。即地皮价款惟有给政府缴纳的地皮款不错抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政单据为正当有用把柄。

根据《财政部、国度税务总局对于明确金融、房地产开发、训诲提拔劳动等升值税策略的示知》（财税（2016）140号）第七条礼貌，房地产开发企业中的一般纳税东说念主销售其开发的房地产神情（弃取浮浅计税步履的房地产老神情以外），在获得地皮时向其他单元或个东说念主支付的拆迁赔偿用度也允许在推断销售额时扣除。纳税东说念主按上述礼貌扣除拆迁赔偿用度时，应提供拆迁条约、拆迁两边支付和获得拆迁赔偿用度把柄等大约显露拆迁赔偿用度真实性的材料。

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契税、印花税及市政配套费不允许扣除升值税。

③弃取适用税率

销售不动产适用税率是9%。

④推断当期销项税额

当期销项税额=（当期全部价款和价外用度-当期允许扣除的地皮价款）÷（1+适用税率）×适用税率=（当期全部价款和价外用度-当期允许扣除的地皮价款）÷（1+9%）×9%

即特殊于按销项税率视为地皮资本的臆造进项税率。

⑤推断当期进项税额

当期进项税额=有进项的资本或用度÷（1+进项税适用税率）×进项税适用税率×升值税专票获得率

其中，大约收取到升值税专票并进行进项税抵扣的资本或用度，包括开发资本、营销和经管用度，但不包括财务用度。

【注】：1、开发资本中细项资本波及科目较多，包括用度类、资本类、材料类等，不同类别的科目进项税率不同，常见的税率有13%、9%和6%；经管费与营销费的税率基本为6%。

2、在实质操作中，升值税专票获得率并非100%, 因为惟有部分资本和用度不错开出了升值税专票，这个比例各公司不一样。

3、根据营改增36号文，贷款劳动产生的财务用度无法开具升值税专票，可开具升值税普票，因此，财务用度不行抵扣升值税。

⑥推断当期升值税

当期升值税=当期销项税额-当期进项税额

⑦预缴升值税

预缴升值税=预收款÷(1+适用税率)×3%

=预收款÷(1+9%)×3%

⑧应补缴升值税

应补缴升值税=当期升值税-预缴升值税

10.推断示例

某房地产开发商某神情某月销售额53,600万元（含税价钱），可计入当期地皮资本为10,000万元，可抵扣的进项税为2,600万元，适用一般计税步履，则应缴纳升值税为：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=（全部价款和价外用度-当期允许扣除的地皮价款）÷（1+税率）×税率-当期进项税额=（53,600-10,000）÷（1+9%）×9%-2,600=1,000万元预缴升值税=预收款÷(1+适用税率)×3%=53,600÷（1+9%）×3%=1,475万元

应补缴升值税=当期升值税-预缴升值税

=1,000-1,475=-475

即应当补缴的税款为0,因为按照税法礼貌升值税是无法退税的，只大约留抵。

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二、附加税费

附加税费是升值税和亏损税的影子，是以升值税和亏损税的税额作为推断基数，包括城市感触建筑税、训诲费附加以及场合训诲费附加，分别与升值税、亏损税同期缴纳。升值税附加跟着升值税沿途预缴和清缴。1.城市感触建筑税（1）界说城市感触建筑税是以纳税东说念主实质缴纳的运动转税额为计税依据征收的一种税。（2）纳税东说念主城市感触建筑税的纳税东说念主是在纳税领域内从事工商筹议，缴纳“二税”（即升值税、亏损税）的单元和个东说念主。任何单元或个东说念主，只须缴纳“二税”中的一种，就必须同期缴纳城市感触建筑税。（3）纳税领域城市感触建筑税的纳税领域包括城市、县城、建制镇以及税法礼貌纳税的其他地区。（4）税率城市感触建筑税实行分区域的离别比例税率，即按纳税东说念主所在城市、县城或镇等不同的行政区域分别礼貌不同的比例税率。具体礼貌为：①纳税东说念主所在地在市区的，税率为7%。这里称的“市”是指国务院批准市建制的城市，“市区”是指省东说念主民政府批准的市辖区（含市郊）的区域领域。②纳税东说念主所在地在县城、镇的税率为5%。这里所称的“县城、镇”是指省东说念主民政府批准的县城、县属镇（区级镇），县城、县属镇的领域按县东说念主民政府批准的城镇区域领域。③纳税东说念主所在地不在市区、县城、县属镇的，税率为1%。纳税东说念主在外地发生缴纳升值税、亏损税、营业税的，按纳税发生地的适用税率计征城建税。（5）计税依据城市感触建筑税是以纳税东说念主实质缴纳的运动转税额为计税依据征收的一种税，纳税要道确定在纳税东说念主缴纳的升值税、亏损税的要道上，从商品分娩到亏损流转进程中只须发生升值税、亏损税确当中一种税的纳税行动，就要以这种税为依据推断缴纳城市感触建筑税。（6）推断公式应纳税额=（升值税+亏损税）×适用税率（7%、5%、1%）2.训诲费附加和场合训诲费附加训诲费附加及场合训诲费附加，属于费，而不属于税。税和费不是一趟事，费一般是场合财政单据，入场合国库，由场合政府调配，而税则是根据税种区别参加中央国库或场合国库。（1）纳费东说念主凡缴纳升值税、亏损税的单元和个东说念主，均为训诲费附加和场合训诲费附加的纳费义务东说念主。（2）征费领域征费领域同升值税、亏损税的征收领域不异。（3）费率训诲费附加费率为3%；场合训诲费附加费率为2%。（4）计费依据以单元和个东说念主实质缴纳的升值税、亏损税的税额为计征依据。（5）推断公式应纳训诲费附加=（升值税+亏损税）× 3%应纳场合训诲费附加=（升值税+亏损税）×2%

对于房产税详备先容请看下文：

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房产税

1.界说房产税是以房屋为纳税对象，按房屋的计税余值或房钱收入为计税依据，向产权整个东说念主征收的一种财产税。2.纳税东说念主房产税的纳税东说念主，包括产权整个东说念主、筹议经管单元、承典东说念主、房产代管东说念主或者使用东说念主等。具体情况如下：（1） 产权属国度整个的，由筹议经管单元纳税；产权属集体和个东说念主整个的，由集体单元和个东说念主纳税；（2）产权出典的，由承典东说念主纳税；（3）产权整个东说念主、承典东说念主不在房屋所在地的，由房产代管东说念主或者使用东说念主纳税；（4）产权未确定及租典纠纷未治理的，亦由房产代管东说念主或者使用东说念主纳税；（5）纳税单元和个东说念主无租使用房产经管部门、免税单元及纳税单元的房产，应由使用东说念主代为缴纳房产税；（6）产权属于集体整个制的，由实质使用东说念主纳税。外商投资企业和番邦企业、外籍个东说念主、国外华裔、港澳台同族所领有的房产不征收房产税。3.纳税领域征收领域限于城镇的筹议性房屋。房产税的纳税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，大约遮风避雨，可供东说念主们在其中分娩、学习、责任、文娱、居住或收藏物质的场合。孤苦于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游池塘等不属于房产，但室内游池塘属于房产。城镇包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村。城市、县城、建制镇、工矿区的具体纳税领域，由各省、自治区、直辖市东说念主民政府确定。即农村的或个东说念主整个的非营业用的房产不征收房产税。

根据《中华东说念主民共和国房产税暂行条例》第五条：“下列房产免纳房产税：

（1）国度机关，东说念主民团体，戎行私用的房产；

（2）由国度财政部门拨付劳动经费的单元私用的房产；

（3）宗教寺庙，公园，名胜遗址私用的房产；

（4）个东说念主整个非营业用的房产；

（5）经财政部批准免税的其他房产。”

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4.税率房产税税率聘用比例税率。（1）按照房产余值计征的，称为从价计征，年税率为1.2%；（2）按房产房钱收入计征的，称为从租计征，年税率为12%。5.计税依据（1）从价计征：计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市东说念主民政府确定。【注】：房产原值，应包括与房屋不可分割的各式附庸开采或一般不只独推断价值的配套设施，主要有暖气，卫生，透风等。纳税东说念主对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增多房屋的原值。（2）从租计征（即房产出租的）：以房产房钱收入为计税依据。6.推断公式（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-扣除比例【10%-30%】）×税率（1.2%）（2）以房产房钱收入为计税依据的应纳税额=房产房钱收入（不含税）×税率(12%)（3）个东说念主出租住房应纳税额=房产房钱收入×4%7.推断示例某公司2011年以5,000万元购得一处高级会所，然后加以改建，支拨500万元在后院新建一露天泳池，支拨500万元新增中央空调系统，打消200万元的照明设施，再支付500万元装配智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建收场并对外营业。当地礼貌推断房产余值扣除比例为30%，2012年该会所应缴纳房产税为：应纳税额=（5,000+500-200+500）×（1-30%）×1.2%=48.72万元8.稳重事项（1）对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按礼貌征收房产税。（2）若租借合同商定有免租期，则免收房钱时间由产权整个东说念主按照房产原值缴纳房产税。（3）纳税时刻：一般自获得筹议性房屋的次月启动缴纳，按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市东说念主民政府礼貌。接下来主要手把手教大家学会算地皮升值税。

一、地皮升值税界说

地皮升值税界说

地皮升值税，是指转让国有地皮使用权、地上的建筑物过火附着物并获得收入的单元和个东说念主，以转让所获得的收入包括货币收入、什物收入和其他收入减去法定扣除神情金额后的升值额为计税依据向国度缴纳的一种税赋，不包括以经受、赠与方法无偿转让房地产的行动。

可见，地皮升值税只对“有偿转让”的房地产纳税，对以“经受、赠与”等方法无偿转让的房地产，不予纳税。即，

（1）房地产出租、典质、代建以及自建私用等地皮使用权、房产产权未发生转让的行动不属于纳税领域；

（2）经受、相宜条件的赠与等无偿转让行动不属于纳税领域；

（3）转让集体地皮上的房屋整个权也不属于纳税领域。

二、地皮升值税推断公式

地皮升值税推断公式

应纳税额=升值额×适用税率－法定扣除神情金额×速算扣除系数

（升值额=房地产转让收入-法定扣除神情金额）

【注】: “营改增”以后推断地皮升值税时，每项齐不含税。因此，推断销售额时为不含税销售额，而扣除神情金额则全部齐要去掉进项税。

地皮升值税聘用四级超率累进税率，具体如下：

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【注】:庸俗尺度住宅，是指按所在地一般民用住宅尺度建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于庸俗尺度住宅。庸俗尺度住宅与其他住宅的具体分手界限由各省、自治区、直辖市东说念主民政府礼貌。

三、

地皮升值税预征经管

由于在房地产神情开发周期长，在还莫得正确推断出房地产神情升值率的情况下，为确保税款沉着，均匀的流入国库，选择先预征后计帐的征管模式。

预征是指神情全部完竣结算前转让房地产获得的收入，按照果断税率征收，各地税率略有各异。

为简便纳税东说念主，简化地皮升值税预纳税款推断，房地产开发企业选择预收款方法销售自行开发的房地产项方针，可按照以下步履推断地皮升值税预征计征依据：地皮升值税预征的计征依据=预收款-应预缴升值税税款，即

地皮升值税应预缴税款=（预收款-预缴的升值税）×预征率

【注】：预征率由各省市地税局礼貌，须区别庸俗住宅、非庸俗住宅和非住宅等不同类别。

四、

地皮升值税计帐经管

1、计帐方法

根据《房地产开发企业地皮升值税计帐经管》（国税发[2006]187号）第一条的礼貌：“地皮升值税的计帐以国度关系部门审批的房地产开发神情为单元进行计帐，对于分期开发的神情，以分期神情为单元计帐。开发神情中同期包含庸俗住宅和非庸俗住宅的，应分别推断升值额。”

即，地皮升值税按“分期分居品”进行计帐。

“分期”即是以分期神情为单元计帐；

“分居品”具体分为一分法、二分法和三分法，一分法即是整个业态沿途计帐，二分法是按住宅和其它分别计帐，三分法是按庸俗住宅、非庸俗住宅和其他分别计帐。

即，项方针地皮升值税=∑每个分期的地皮升值税

分期的地皮升值税=∑当期不同分类的地皮升值税=当期庸俗住宅的地皮升值税+当期非庸俗住宅的地皮升值税+当期其他的地皮升值税（假定按三分法计帐）

2、计帐条件

（1）主动计帐

纳税东说念主相宜下列条件之一的，应进行地皮升值税的计帐：（1）房地产开发神情全部完竣、完成销售的；（2）合座转让未完竣决算房地产开发项方针；（3）告成转让地皮使用权的。

（2）被迫计帐

对相宜以下条件之一的，主宰税务机关可要求纳税东说念主进行地皮升值税计帐：（1）已完竣验收的房地产开发神情，已转让的房地产建筑面积占通盘神情可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未跨越85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或私用的；（2）获得销售（预售）许可证满三年仍未销售收场的；（3）纳税东说念主苦求刊出税务登记但未办理地皮升值税计帐手续的；（4）省（自治区、直辖市、计算单列市）税务机关礼貌的其他情况。

3、计帐时剩余的未转让房地产的处理

在地皮升值税计帐时对开发居品未全部出售，但已达到计帐条件，被主宰税务机关确定需要计帐的，对剩余未转让的房地产，其待收尾的收入不记入计帐的收入总数，已收尾的资本用度也应从总资本用度中剔除。

计帐后销售或有偿转让时，应按礼貌进行地皮升值税的纳税讲演，收入按上述礼貌说明，扣除神情金额按计帐时的单元建筑面积资本用度乘以销售或转让面积推断。税率和速算扣除系数适用计帐时确定的税率和速算扣除系数。

五、

地皮升值税推断才能

1、预缴地皮升值税

分别推断每一种类别物业须预缴的地皮升值税：

地皮升值税应预缴税款=（预收款-预缴的升值税）×预征率

2、应缴地皮升值税

对于分期开发的神情，同期包含庸俗住宅、非庸俗住宅、非住宅等多种分类的，按先分期再分类（一分法、二分法和三分法）推断地皮升值税。

即，先推断每一期某种分类的应缴地皮升值税，再汇总每一期的，临了悉数整个分期的。

应缴地皮升值税=∑每个分期应缴的地皮升值税=∑每期每类应缴的地皮升值税

每一期第一分类的地皮升值税按以下五大才能推断：

（1）说明应税收入

房地产转让收入是指转让房地产获得的全部价款过火关系的经济收益，包括：货币收入、什物收入以过火他收入。

应税收入为不含税的收入，即应税收入=含税收入-销项税

【注】：推断销项税时，应税收入是否包含地皮价款抵减的升值税额存在争议：①  一种不雅点觉得不包含，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-含税收入÷（1+适用税率）×适用税率=含税收入÷（1+9%）②  一种不雅点觉得包含，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-（含税收入-当期允许扣除的地皮价款）÷（1+适用税率）×适用税率=含税收入÷（1+9%）+当期允许扣除的地皮价款÷（1+9%）*9%本文示例以第2种步履推断地皮升值税，即其应税收入应包含地皮价款抵减的升值税额。

（2）说明法定扣除神情金额

法定扣除神情金额=（地皮资本+开发资本【不含税】）×（1+5%【销售用度和经管用度】+5%【财务用度，提供金融机构显露的允许据实扣除】+20%【房地产开发企业可加计扣除】）+税金【升值税附加】

法定扣除神情包括以下五项：

①获得地皮使用权所支付的金额

获得地皮使用权所支付的金额，是指纳税东说念主为获得地皮使用权所支付的地价款和按国度协调法例缴纳的关系用度。

包括地皮出让金、契税、拆迁赔偿费、城市基础设施配套费及契税、城镇地皮使用税等，不同场合也有认定的离别。

【注】：根据国税函[2010]220号文礼貌，房地产开发企业为获得地皮使用权所支付的契税，应视同“按国度协调礼貌缴纳的关系用度”，计入“获得地皮使用权所支付的金额”中扣除。因此，契税天然在推断升值税的时候不行抵扣，但是在推断地皮升值税的时候则不错抵扣。

②房地产开发资本

即大建安，凡波及升值税的资本均为不含税资本。

包括地皮征用及拆迁赔偿费、前期工程费、建筑装配工程费、基础设施配套费、大家配套设施费、开发转折用度等。

③ 房地产开发用度

房地产开发用度，是指与房地产开发神情关系的销售用度、经管用度、财务用度。

财务用度中的利息支拨，凡大约按转让房地产神情推断分管并提供金融机构显露的，允许据实扣除，但最高不行跨越按生意银行同类同期贷款利率推断的金额。

其他房地产开发用度，按《中华东说念主民共和国地皮升值税暂行条例实施详情》第七条（一）（二）项礼貌（获得地皮使用权所支付的金额及房地产开发资本）推断的金额之和的5％以内推断扣除。

凡不行按转让房地产神情推断分管利息支拨或不行提供金融机构显露的，房地产开发用度按《中华东说念主民共和国地皮升值税暂行条例实施详情》第七条（一）（二）项礼貌（获得地皮使用权所支付的金额及房地产开发资本）推断的金额之和的10％以内推断扣除。上述推断扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市东说念主民政府礼貌。

即，开发用度=财务用度【据实扣除】+（地皮资本+开发资本）×5%

 或 开发用度=（地皮资本+开发资本）×10%。

④ 与转让房地产关系的税金

一般而言，与转让房地产关系的税金是指升值税附加，即城市建筑感触税+训诲费附加+场合训诲附加。

⑤财政部礼貌的其他扣除神情

对从事房地产开发的纳税东说念主可按①②项推断的金额之和，加计20％的扣除。

（3）推断升值额

升值额=收入（不含税）-法定扣除神情金额（扣除进项税）

（4）推断升值率

升值率=升值额÷法定扣除神情金额（扣除进项税）

（5）说明税率，推断应纳税额

①升值率≦50％

地皮升值税税额=升值额×30％

②50％＜升值率≦100％

地皮升值税税额＝升值额×40％－法定扣除神情金额×5％

③100％＜升值率≦200％

地皮升值税税额=升值额×50％－法定扣除神情金额×15％

⑤ 升值率＞200％

地皮升值税税额=升值额×60％－法定扣除神情金额×35％

3、清缴地皮升值税

清缴地皮升值税=应缴地皮升值税-预缴地皮升值税

若是应缴地皮升值税少于预缴地皮升值税，则不错苦求退税。

地皮升值税测算表

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六、

地皮升值税推断示例

某市房地产开发企业将其开发的住宅楼盘销售，共获得销售收入38,700万元。企业为开发该神情支付地皮出让金6,000万元，地皮契税180万元，含税开发资本为15,000万元，进项税1,100万元。神情分一期开发，按庸俗住宅和非庸俗住宅“两分法”计帐，预征率为庸俗住宅2.5%、非庸俗住宅为3%，神情住宅为非庸俗住宅，则其应纳税额为：

由于按庸俗住宅和非庸俗住宅“两分法”计帐且神情住宅为非庸俗住宅，因此神情不错按合座计帐推断地皮升值税。

1、推断预缴地皮升值税

不含税收入=销售收入（含税）-销项税=销售收入-（销售收入-允许扣除的地皮价款）÷（1+适用税率）×适用税率

=38,700-（38,700-6,000）÷（1+9%）×9%=36,000万元

地皮升值税应预缴税款=预收款（不含税）×预征率= 36,000*3%=1,080万元

2、推断应缴地皮升值税

（1）说明应税收入

应税收入=不含税收入=36,000万元

（2）说明法定扣除神情金额

升值税=销项税-进项税

=2,700-1,100=1,600万元

税金=升值税附加=升值税×12%

=1,600×12%=192万元

法定扣除神情金额=（地皮资本+开发资本【不含税】）×（1+5%+5%+20%）+税金

=[6,000+180+（15,000-1,100）]×（1+5%+5%+20%）+192=26,296万元

（3）推断升值额

升值额=收入（不含税）-法定扣除神情金额

=36,000-26,296=9,704万元

（4）推断升值率

升值率=升值额÷法定扣除神情金额=9,704÷26,296=36.9%

（5）说明税率，推断应纳税额

升值率≦50％,则应纳地皮升值税税额=升值额×30％

=9,704×30％=2,911.2万元

3、推断清缴地皮升值税

清缴地皮升值税=应缴地皮升值税-预缴地皮升值税

=2,911.2-1,080=1,831.2万元

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